被退件的原因
薪轉不足的房屋二胎
您實際賺的和薪轉上顯示的，常常不是同一個數字。銀行只看得到後者，而房屋二胎看的是您的房子。
為什麼銀行只認薪轉
銀行審核房貸或信貸時，收入認定有一套標準流程：薪轉存摺、扣繳憑單、勞保投保薪資，三者交叉比對。這個做法對制式受薪者很準，但對很多人來說，它抓不到真實的收入樣貌。
常見的落差有幾種。一是薪資結構拆分：底薪走薪轉、獎金與加給發現金，帳面上月薪三萬五，實拿五萬多。二是勞保高薪低報：公司為了節省保費以較低級距投保，銀行參考投保薪資時就低估了。三是兼職或第二份收入：正職以外的收入沒有薪轉紀錄，銀行完全看不到。
這些狀況不是您的問題，是制度與現實的差距。但銀行的審核系統沒有彈性空間，數字不到就是退件。
房屋二胎的評估邏輯完全不同
二胎的核心問題只有一個：這間房子扣掉一胎之後，還剩多少價值可以擔保。
計算方式是市價乘以可貸成數（多數落在八成到九成），減去一胎的實際本金餘額。您的薪轉多少、勞保投多少，不在這個公式裡。
當然還款能力仍會被評估，但方式不同——我們看的是您實際的現金流與還款來源，而不是帳面文件是否符合某個格式。有穩定工作、房貸繳款正常，這兩件事本身就是很強的還款能力證明。
您可以準備的佐證
雖然不看薪轉高低，但能提供越具體的資訊，能爭取到的條件越好。
存摺往來明細：即使部分收入是現金，只要有存進帳戶的習慣，半年到一年的明細就能呈現真實的資金流入。沒有這個習慣的人，從現在開始存也不嫌晚。
既有貸款的繳款紀錄：這一項最有說服力。一胎房貸繳了幾年沒遲繳過，這比任何薪轉都真實地證明了您的還款能力。
在職證明與年資：說明工作的穩定性。年資長本身就是正面因素。
兼職或第二收入的憑證：接案合約、平台結算單、租金收入的匯款紀錄，這些都算數。
要小心的說法
針對薪轉不足的族群，市場上有些建議要特別留意。
任何要求您「配合做一份薪轉紀錄」「先存一筆錢進帳戶做金流」的做法，都是在讓您涉入偽造文書的風險。合法的評估不需要您造假，因為擔保品本來就在。
另外，強調「完全不看任何資料、當天現金到手」的，通常伴隨遠超法定上限的利率。合法業者不看薪轉，但一定會看謄本、一定會辦設定登記、一定有執業地政士在場。
常見問題
這種情況真的可以辦嗎？
可以評估。房屋二胎的核心是房屋市價扣除一胎實際本金餘額後的殘值空間，銀行退件的理由（薪轉、負債比、雇主評分）不在這個公式裡。實際可貸金額仍需視產權狀況與房屋條件個案審核。
會看聯徵分數嗎？
不以聯徵分數為核貸依據。循環使用、曾經遲繳、債務協商紀錄都可個案處理。但若房屋已遭查封或假扣押，那屬於另一個層次的問題，需要先處理債權。
需要準備什麼文件？
基本三樣：身分證正本、房屋所有權狀、一胎近期繳款紀錄。權狀遺失可先用第一類謄本推進流程，補發同步辦理，不影響時程。
利率與費用怎麼算？
年利率載明於契約，不逾民法第 205 條的年利率 16% 上限。費用包含設定登記規費（設定金額千分之一）與地政士代辦費，所有項目在簽約前列表提供，撥款前不收任何費用。
其他常見的退件理由
負債比超標怎麼辦
信用卡與信貸加起來超過月薪 22 倍，銀行依規範一律退件。二胎不受 DBR 限制，可用來整合高利率債務。
小公司員工的資金需求
公司資本額小、成立時間短、非上市櫃，銀行對雇主評分低。二胎評估的是擔保品，與雇主規模無關。
需要的金額不大，或名下沒有不動產？另有手機貸與小額方案可以評估。