被退件的原因
小公司員工的資金需求
您的工作穩定、收入正常，但銀行看的是您的雇主。公司規模小，評分就低——這件事跟您個人表現無關。
銀行怎麼評估您的雇主
申請信貸或房貸時，銀行的評分模型裡有一項是「任職公司」。評分依據包含公司資本額、成立年限、是否為上市櫃或公開發行、產業別、員工人數。
這個機制對大企業員工有利，對中小企業員工不利。台灣有大量的公司資本額在數百萬以下、員工不到十人，這些公司的員工在銀行的評分系統裡先天吃虧，即使他們的收入與穩定度不輸大公司員工。
更現實的是，某些產業別會被整體降評，例如營建、餐飲、娛樂、部分服務業。您做得再好，產業別的分數是固定的。
房屋二胎不看雇主
二胎的評估對象是不動產，不是您的公司。房屋在哪裡、市價多少、一胎還欠多少、產權清不清楚，這些決定了可貸空間。您的雇主是誰、資本額多少，不在評估範圍。
還款能力仍然會看，但看的是您實際的收入穩定度與現金流，而不是雇主的規模分數。
中小企業員工的常見處境
公司剛成立不久：新創或轉職到新公司，年資短、公司成立時間短，銀行雙重扣分。但如果您有前一份工作的年資可以佐證職涯穩定，這是可以說明的。
家族企業或個人工作室：規模小、可能沒有正式的薪轉制度。這種情況下存摺往來明細與勞保投保紀錄會是主要佐證。
約聘或派遣：契約性質讓銀行認為穩定度低。但如果您已經續約多年，實質上是穩定的，這一點值得主動說明。
值得先試銀行的情況
我要誠實說：如果您有機會過銀行，請先去銀行。因為銀行的利率遠低於任何民間管道。
值得先試的條件是：信用紀錄乾淨、房貸繳款正常、負債比在 22 倍以內、房屋有增值空間、而且不趕時間（銀行流程約兩到四週）。符合這些，先向原房貸銀行申請增貸，年利率可能只有 2% 到 4%。
被退件了、或者時間等不了，再來評估二胎。這個順序對您比較划算，我們也會這樣建議。願意推掉一件生意去講實話的業者，通常比較值得往來。
常見問題
這種情況真的可以辦嗎？
可以評估。房屋二胎的核心是房屋市價扣除一胎實際本金餘額後的殘值空間，銀行退件的理由（薪轉、負債比、雇主評分）不在這個公式裡。實際可貸金額仍需視產權狀況與房屋條件個案審核。
會看聯徵分數嗎？
不以聯徵分數為核貸依據。循環使用、曾經遲繳、債務協商紀錄都可個案處理。但若房屋已遭查封或假扣押，那屬於另一個層次的問題，需要先處理債權。
需要準備什麼文件？
基本三樣：身分證正本、房屋所有權狀、一胎近期繳款紀錄。權狀遺失可先用第一類謄本推進流程，補發同步辦理，不影響時程。
利率與費用怎麼算？
年利率載明於契約，不逾民法第 205 條的年利率 16% 上限。費用包含設定登記規費（設定金額千分之一）與地政士代辦費，所有項目在簽約前列表提供，撥款前不收任何費用。